Bila nak beli rumah, ramai orang fokus pada harga rumah dan bayaran bulanan loan sahaja. Tapi hakikatnya, ada beberapa kos penting yang ramai terlepas pandang — antaranya duti setem, yuran guaman, dan penilaian hartanah.

Kalau tak faham kos ini dari awal, anda mungkin akan terkejut bila jumlah sebenar yang perlu dibayar jauh lebih tinggi daripada jangkaan.

Dalam artikel ini, kita akan kupas satu per satu secara mudah faham.

Baca: Beza Rumah Kediaman, Pelaburan dan Komersial

1. Apa Itu Duti Setem?

Maksud Duti Setem

Duti setem ialah cukai yang dikenakan oleh kerajaan Malaysia ke atas dokumen perjanjian, khususnya Perjanjian Jual Beli (SPA) dan juga perjanjian pinjaman bank.

Ia dibayar kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) sebagai bukti dokumen tersebut sah di sisi undang-undang.

Kadar Duti Setem (SPA Rumah)

Kadar duti setem adalah berdasarkan harga rumah:

• 1% untuk RM100,000 pertama
• 2% untuk RM100,001 – RM500,000
• 3% untuk RM500,001 – RM1,000,000
• 4% untuk nilai seterusnya

Contoh:

Jika harga rumah RM500,000:

• 1% × 100,000 = RM1,000
• 2% × 400,000 = RM8,000

Jumlah duti setem = RM9,000

Duti Setem Loan

Selain SPA, perjanjian pinjaman bank juga dikenakan duti setem:

• 0.5% daripada jumlah pinjaman

Contoh:
Loan RM450,000 → Duti setem = RM2,250

Baca: Proses Beli Rumah Pertama

2. Apa Itu Yuran Guaman?

Maksud Yuran Guaman

Yuran guaman ialah bayaran kepada peguam untuk menguruskan semua dokumen dan proses pembelian rumah.

Biasanya melibatkan:

• Semakan dokumen hak milik
• Penyediaan SPA
• Urusan pindah milik
• Perjanjian pinjaman bank

Siapa Tetapkan Yuran?

Kadar yuran guaman ditetapkan oleh Malaysian Bar, jadi harga antara peguam tidak banyak berbeza.

Kadar Yuran Guaman (SPA)

Anggaran kadar:

• 1% untuk RM500,000 pertama
• 0.8% untuk baki seterusnya

Contoh rumah RM500,000:
→ Yuran guaman sekitar RM5,000

Kos Tambahan Yuran Guaman

Selain yuran asas, ada juga kos lain seperti:

• Disbursement (caj fail, cetakan, carian tanah)
• Caj pendaftaran
• SST (Service Tax)

Biasanya tambah lagi sekitar RM1,000 – RM3,000

3. Apa Itu Penilaian Hartanah?

Maksud Penilaian Hartanah

Penilaian hartanah ialah proses menentukan nilai sebenar sesuatu rumah oleh penilai profesional.

Ia penting kerana bank nak pastikan:

Nilai rumah = jumlah pinjaman yang diluluskan

Siapa Buat Penilaian?

Penilaian dibuat oleh jurunilai berdaftar yang diiktiraf oleh Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers.

Kenapa Penilaian Penting?

• Bank guna nilai ini untuk luluskan loan
• Elak pembeli bayar harga terlalu mahal
• Tentukan margin pembiayaan

Kadar Yuran Penilaian

Biasanya sekitar:

• 0.25% daripada nilai hartanah

Contoh rumah RM500,000:
→ Yuran penilaian ≈ RM1,250

Ringkasan Kos (Contoh Rumah RM500,000)

Kesimpulan

Ramai pembeli rumah pertama ingat cukup ada duit deposit sahaja. Tapi realitinya, kos tambahan seperti:

• Duti setem
• Yuran guaman
• Penilaian hartanah

boleh mencecah puluhan ribu ringgit.

Sebab itu penting untuk anda buat kiraan awal supaya tidak “terkejut” di tengah jalan.

Soalan Lazim (FAQ)

1. Boleh tak elak bayar duti setem?
   Tak boleh. Ia adalah cukai wajib oleh kerajaan, kecuali jika ada kempen pengecualian (contoh: first home buyer).
   
   
2. Boleh runding yuran guaman?
   Kadar asas tak boleh runding sebab ditetapkan, tapi caj tambahan kadang boleh dibincangkan.
   
   
3. Siapa bayar penilaian hartanah?
   Biasanya pembeli yang perlu tanggung kos ini.
   
   
4. Bila perlu bayar semua kos ini?
   Kebiasaannya:
   • Sebahagian semasa tandatangan SPA
   • Selebihnya semasa proses loan dan pindah milik
     
     
5. Ada cara kurangkan kos beli rumah?
   Ya, antaranya:
   • Pilih projek yang ada free SPA/legal fee
   • Ambil skim kerajaan
   • Bandingkan pakej bank